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Condominio & Ricarica auto/3 Le regole da rispettare

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Andrea Demartini ci aveva già scritto intervenendo nel dibattito innescato da John, diffidato dall’amministratore di condominio a parcheggiare la sua auto elettrica nel box appena affittato. Andrea è un ex giornalista e un ex assicuratore, e ora amministratore di condominio a sua volta. Insomma, uno del mestiere. Ecco le sue preziose considerazioni.
Non giudico l’operato di questo collega amministratore perché é come chiedere a un medico come giudica un chirurgo che non vuole operare un paziente, avendo solo letto la lamentela del paziente (che di per sé può essere pienamente comprensibile), senza averlo visitato né aver visto la cartella clinica.
La nostra professione comprende colleghi ottimi e preparati e altri meno, come molte altre, ma rimane la più bistrattata perché chiunque legga qualche norma su internet si sente autorizzato a insegnarci il nostro mestiere. Quindi, prudenza.
Questo detto, provo a rispondere in modo obiettivo ai quesiti posti:

condominioPrimo: il regolamento del condominio può limitare gli utilizzi di una proprietà privata

Io non posso impedire arbitrariamente a un condomino di fare un uso legittimo della proprietà privata, proprietario o inquilino che sia, a meno che il divieto che impongo non derivi dal regolamento condominiale contrattuale.

Se esso impedisce l’accesso al condominio a un certo tipo di mezzo, o vieta ad esempio di posizionare una presa elettrica all’interno dei box per un articolo ivi contenuto che è teso a impedire l’abuso di consumi individuali, per quanto vetuste, queste regole non solo possono ma devono essere da me implementate.
Ho materialmente in mano un regolamento del 1982 che nel suo testo originale dell’epoca vieta il parcheggio di auto alimentate a gas propano e altre tipologie di alimentazione, diciamo non tradizionali per l’epoca: questo divieto per quanto anacronistico esiste nel testo e ho tecnicamente il dovere di farlo rispettare. Altrimenti un condomino attento e forse anche pignolo potrebbe chiedere la mia revoca, essendo l’applicazione del regolamento una delle mie attribuzioni ai sensi dell’articolo 1130 CC.
Con quel regolamento in mano io potrei probabilmente vietare il parcheggio a un’auto pura elettrica. Quello che ho fatto, e che si può e si dovrebbe fare in questi casi, è rivolgersi all’assemblea per modificare e attualizzare queste norme. I regolamenti condominiali contrattuali possono in alcuni aspetti essere modificati anche per semplice voto di maggioranza, non per forza per unanimità.

L’assemblea può cambiare il regolamento. Ma per limitare i diritti della proprietà ci vole l’unanimità

Il voto a maggioranza può aggiornare i regolamenti: non può però limitare il diritto dei condomini all’uso della loro proprietà. Un voto unanime, mille millesimi, per contro può attuare anche questo tipo di modifiche: un regolamento è un contratto tra privati, e l’unanimità dei contraenti, cioè dei condomini, può di comune accordo introdurre regole nuove.
Quindi se all’unanimità i proprietari decidono di introdurre un articolo che vieta il parcheggio nelle rimesse delle auto elettriche, la delibera di per sé sarebbe anche valida, ed essendo unanime non vi è per definizione un dissenziente che la opponga (se vi è un dissenziente non avremmo la delibera unanime, quindi niente nuova regola).
Un conduttore, cioè inquilino di una unità, non ha potere di partecipazione al voto ed è tenuto all’osservanza del regolamento. Specifica che tra l’altro dovrebbe sempre essere scritta esplicitamente nei contratti di locazione. Questi è padrone peraltro di cessare la locazione e affittare un box altrove. Non entro poi nel merito di una ipotetica conseguente diatriba in sede civilistica.

La via più semplice? Fare sempre riferimento alle norme di sicurezza dei Vigili del Fuoco

Nel mio caso, che ho sopra citato, abbiamo semplicemente emendato il regolamento con un nuovo articolo che vincola permessi e divieti di parcheggio delle varie tipologie di mezzi alle vigenti normative antincendio, dichiarando quindi che è permesso quello che le leggi in materia consentono, ed è vietato quello che proibiscono, in questo modo attualizzando il regolamento ed evitando definizioni specifiche e arbitrarie.
Aggiungendo poi un altro articolo conseguente che regola l’installazione dei wallbox indipendenti, con certificazione dell’impianto elettrico, eccetera. Resta ad esempio vietato il parcheggio delle auto GPL al piano meno 2, perché proibito dalle norme. E in questo modo, se domani arrivano le auto a idrogeno, il regolamento resterà valido perché automaticamente applicherà le prescrizioni antincendio della competente autorità.
Nel caso in esame non abbiamo nozione delle prescrizioni regolamentari, di eventuali discussioni assembleare e delibere. Soprattutto perché a lamentare la situazione è un conduttore che può non avere un quadro completo della situazione non essendo chiamato a partecipare alle riunioni assembleari. E come spesso accade, magari con la locazione non ha avuto copia in lettura del regolamento condominiale. Quindi non abbiamo certezza e completezza su quale sia il contesto nel quale il collega amministratore abbia voluto, o magari dovuto, agire in un certo modo.
Ho certamente visto colleghi imporre limitazioni arbitrarie, come ho io stesso dovuto applicare regole magari non “popolari”, ma di fatto esistenti.

Non sparate sugli Amministratori

Diciamo che chi fa il mio mestiere, di fronte a una ipotetica situazione di questo genere, in cui magari deve applicare una regola appunto impopolare, farebbe cosa saggia a portare parallelamente la cosa sul tavolo della successiva assemblea e sottoporla all’esame dei condomini, ribaltando a loro una delibera che ribadisca o modifichi la materia.
In questo modo oltretutto l’amministratore protegge anche se stesso: siano i condomini a confermare o cambiare le regole. L’amministratore in ultima analisi ha il dovere di applicare ed eseguire regolamenti e delibere, e si metterebbe in questo modo al riparo.
Quella che citate come associazione che ci rappresenta, in realtà non esiste, nel senso che non è una, come sono gli ordini professionali di altre categorie. Vi sono diverse associazioni, grandi e piccole, ciascuna delle quali garantisce che i propri soci sono professionisti formati al mestiere e aggiornati annualmente secondo le norme vigenti.
Ricordatevi che siamo una categoria che per poter letteralmente continuare a esercitare il suo mestiere non solo deve aggiornarsi annualmente, ma deve anche sedersi in aula al banco e superare ogni anno un esame, certificato proprio dalle associazioni.
Non vorrei sbagliare ma non me ne risultano altre. Mi pare che in tutti gli altri mestieri una volta acquisiti i titoli per esercitare non vi siano queste forme di controllo periodico delle competenze nella forma di un test scritto con tanto di voto, in carenza del quale test si perde il titolo a esercitare.

quanto costa ricaricare a casaAmministratori di condominio fra due fuochi: l’innovazione e i pregiudizi

Continua a sfuggire l’enorme complessità di questo mestiere.  Ogni altro professionista ha un suo campo specifico mentre noi dobbiamo essere un po’ commercialisti, avvocati, geometri, architetti, vigili del fuoco, termotecnici, fabbri idraulici e muratori. Gli altri sono uno, ognuno di noi è moltitudine.
L’intervento delle associazioni sulla criticabilità dell’operato dei soci è analogo all’intervento degli ordini professionali sulle azioni dei loro membri. Semplicemente non accade, se non in pochi rari casi macroscopici, e non mi sento di criticarlo. Non vedo perché la mia categoria debba essere trattata diversamente da altre categorie professionali, con cui ho quotidianamente a che fare, e i cui ordini si tengono a siderale distanza anche di fronte a certe monumentali bestialità, nel cui merito preferisco non entrare.
Se non mi piace come opera, io cambio medico, geometra, assicuratore, idraulico, senza che ne nascano dei casi Dreyfus o delle campagne stampa. Se non si condivide il suo operato, per cambiare amministratore basta nominarne un altro senza scatenare una jihad o dichiarare guerre di indipendenza. Che io faccia bene o faccia male, questo fa parte del mio mestiere.
In ultimo, sappiamo che certe innovazioni tecnologiche sono sempre oggetto di sospetto e diffidenza: quando 19 anni fa fui tra i primi a girare con una Toyota Prius, mi fermavano i tassisti increduli. Poi una volta appresa la novità della trazione ibrida la scartavano perché quella casa non dava loro lo sconto di acquisto che avevano con altri marchi sui mezzi tradizionali. E all’epoca non erano in grado di valutare il beneficio economico che ben superava un 10%.
Oggi la grande maggioranza dei taxi viaggia con l’ibrido. C’è ignoranza e disinformazione sulla trazione pura elettrica, che voi stessi molto spesso ponete in giusta evidenza. Fu lo stesso quando in mezzo ai cavalli comparvero i mezzi a vapore…

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8 COMMENTI

  1. NON SPARARE SUGLI AMMINISTRATORI?? 18 giorni per avere il progetto dell’ impianto elettrico degli interrati e ancora non me l hanno inviato !!! ma scherziamo???

    • Forse perché il progetto dell’impianto elettrico deve farlo l’elettricista e non l’amministratore? 😉

  2. Non si spara su amministratori onesti.ma quando unamministratore tollera che alcuni condomini che gli garantiscono la maggioranza in assemblea ricaricano auto elettriche nel box di proprietà a danno di tutti facendoci pagare un aumento di corrente di 50.000 e.cosa dobbiamo fare,per non parlare di altre credo irregolarità,come non far votare bilanci correnti,e poi far approvare soltanto bilancio in corso anno dicendo che i precedenti sono assorbiti dall’ultimo bilancioquando l’amministratore si pone con arroganza e prepotenza sapendo che ha una maggioranza comprata da piccoli favori smdi scambio ,e sarebbe lunga la lista degli esempi.
    Chiaramente tutto questo non riferito a nessuno e soltanto nel campo delle ipotesi e come consiglio sul dafarsi in caso fosse cosi

    • Umberto trolleggi?

      un amministratore si esporrebbe a denuncia certa per fare un dispetto a te?
      prelievi aumentati di nascosto di 50.000e e bilanci nascosti?

  3. Non scherziamo per favore. Nessun regolamento di condominio può impedire di parcheggiare un’auto elettrica nel garage comune (e non ho detto box personale, figuriamoci). Se fosse così vorrebbe dire che in un regolamento di condominio si può dire che è vietato parcheggiare le auto di colore rosso solo perché approvato dalla maggioranza. Quindi il regolamento citato dall’amministratore è pura carta straccia e chi facesse ricorso al giudice lo vedrebbe semplicemente annullare anche se sono passati 20 anni dalla sua approvazione dall’assemblea. Per impedire il parcheggio ad una qualche tipologia di auto il regolamento deve fare riferimento ad una norma o ad una legge che ne prescrive il divieto. A questo punto la redazione deve coinvolgere almeno un avvocato che conosca molto bene la materia. Grazie.

    • Sicuramente un ricorso al giudice annullerebbe il regolamento. Ma l’amministratore deve far rispettare il regolamento vigente. Questo è il senso dell’articolo.

    • “Per impedire il parcheggio ad una qualche tipologia di auto il regolamento deve fare riferimento ad una norma o ad una legge che ne prescrive il divieto” certamente, infatti qualsiasi cartello che impedisca, ad esempio, di parcheggiare in un parcheggio pubblico un’auto elettrica è da considerarsi privo di valore legale: peccato che sia in carico a te andare da un giudice per ottenere un’ordinanza di rimozione, non basta dire che è nullo. Un amministratore non può che fare applicare il regolamento, anche se sbagliato, o incorrerebbe nel reato (civile) di abuso, essendo solo un “povero” amministratore condominiale: in questi giorni si è abolito il reato di “abuso d’ufficio” rendendo di colpo invalide 3.600 condanne pregresse di pubblici amministratori… a dimostrazione che volendo si può tutto, volendo. E in Italia, non si vuole.

    • Ma scusa, se io faccio un contratto privato col vicino in una casa da due appartamenti e ci accordiamo che in cortile si parcheggiano solo auto rosse, essendo entrambi d’accordo (unanimità) perché non dovrebbe essere valido?
      Allo stesso modo, quando i condomini sono tanti e tu compri da uno di essi, metti nero su bianco davanti ad un notaio che accetti il regolamento esistente. Puoi proporre di cambiarlo e come ha scritto l’intervistato, in alcuni casi basta la maggioranza, per altri serve l’unanimità. A meno che una norma non sia contro la legge, ma non mi risulta che un accordo su una limitazione sia contro la legge, sempre che tu non ritenga un diritto possedere un’auto di colore non rosso (c’è qualche legge che lo stabilisce?).

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